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出品｜公司研究室地產組

文｜大同

4月29日，金科股份發布2022年年度報告。2022年，金科股份實現營收548.62億，同比下降51.15%；歸母凈利潤-213.92億，同比下降694.12%；扣非凈利潤為-205.20億，同比下降815.13%。

在A股上市的90家地產公司中，金科股份以214億虧損額位列行業第二，僅次于藍光發展的249億虧損額。此外，自2011年借殼上市以來，金科股份一直都是保持盈利狀態，但2022年這一年的虧損，基本將過去十年的利潤抹平。

01、陷入負反饋螺旋，銷售額下滑63%

2022年，金科股份銷售額約681億，相比2021年的1840億，下滑63%；銷售面積1028萬平方米，同比下降47.71%；銷售均價6624元/平方米，同比下降29.22%。

在財報中，金科股份稱受國際局勢動蕩、國內經濟受到需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力的影響，居民購房意愿顯著減弱，房地產銷售表現依舊低迷。

2022年，全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%。

國內房地產銷售市場確實沒有改善，但金科遠高于大盤的下滑幅度，除了宏觀經濟不好，更多是企業自身的原因。

金科股份的債務危機在2022年上半年就已經暴露了出來，盡管公司一直積極的引入戰投，卻遲遲沒有下文。在這樣的情況下，購房者即便想買金科的房子，也要慎重考慮一番。

2022年末，金科股份有息負債規模由上年末806.10億下降至689.25億，較上年壓降116.85億。

此外，截至年報披露日，金科累計完成304.95億有息負債的期限調整工作，其中包括12筆公開市場債務融資，涉及本金117.95億。簡單來說，過去一年，金科股份對約305億債務進行了展期。

金科在債務兌付方面確實是盡力了。但2022年末，金科股份短期借款及一年內到期的非流動負債合計為471.94億，公司貨幣資金只有119.58億，公司貨幣資金遠不能覆蓋短期債務，資金缺口超350億。

盡管金科表示，在4月末公司已累計獲批國家及地方政府專項借款資金、金融機構配套資金額度35.83億，其中24.63億已撥付至項目公司使用，一定程度上緩解了項目層面的短期資金流動性壓力。

但在350億資金缺口面前，這35億實在是杯水車薪。倘若2023年金科還是無法引入戰投，或找不到救助資金，2022年的大幅虧損恐怕還要持續下去。

02、地產毛利率僅5%，亟待引入戰投

根據年報，2022年，金科股份結算面積約657萬平方米，同比下降約45%；營業收入548.62億元，同比下降約51%；歸母凈利潤為-213.92 億，同比下降約694%。

毛利率方面，2022年，金科房地產業務毛利率5.61%，同比減少11.08個百分點；生活服務毛利率20.07%，同比減少13.12個百分點。

此外，2022年，金科新開工面積約217.88萬平方米，較2021年的1485萬平方米下降85%；竣工面積約962.14萬平方米，同比下降54%。

金科在年報中表示，“受到行業政策持續調控、購房消費信心不足及自身現金流承壓等因素影響，公司竣工交付項目規模減少，整體結轉規模下降、結算項目毛利下降。”

結合金科降價賣房情況來看，未來2-3年結轉2022年銷售額時，金科的毛利率恐怕還要創下新低。與此同時，由于金科緊張的現金流，新開工面積和竣工面積也有可能進一步下降，屆時金科“保交樓”恐怕都將成為問題。

2022年末，金科股份土地儲備5781萬平方米，較2021年末減少5%；總可售面積5614萬平方米，較2021年末減少15%。

按2022年的銷售情況來看，金科剩余的土地儲備大約可銷售5.5年，但結合公司債務情況來看，金科并沒有可用于拿地的資金，這些也就是金科的存量土儲。

顯而易見，金科股份如今已處于“負反饋螺旋”之中，倘若2023年，金科仍然無法引入戰投或重啟融資，公司的經營狀態依舊不會回暖。

03、多只地產股面臨退市風險，金科股份恐成其一

金科股份想要引入戰投，其中一個阻礙恐怕是公司未來可能面臨的退市風險。

A股實行全面注冊制后，上市股票數量大幅增加，但相應地退市數量相比以前也多了。

Wind數據顯示，5月4日，*ST藍盾、漢馬科技、雅運股份、金一文化等70只個股停牌。據不完全統計，在70只停牌的股票中，有近40只被實行風險警示，其中26只被實行退市風險警示。

這70只股票中，與地產相關的股票包括*ST藍光、奧園美谷、陽光城、美好置業、世茂股份等。

以昔日成都地產“一哥”藍光發展為例，5月4日，*ST藍光發布《關于公司股票可能被終止上市的第九次風險提示公告》，公司股票2023年5月4日收盤價為0.46元/股，已連續17個交易日收盤價低于人民幣1元。根據相關規定，如果公司股票連續20個交易日，每日股票收盤價均低于人民幣1 元，公司股票可能被上交所終止上市交易。

即便后面3個交易日*ST藍光股票能夠連續漲停，收盤價也無法回到1元以上。事實上，*ST藍光已經提前鎖定“1元退市”。

在藍光發展之后，面臨退市風險的地產股還有中天金融，5月5日收盤價0.63元/股；嘉凱城5月5日收盤價0.90元/股。

5月5日，金科股份收盤價1.44元/股，盡管離跌破1元仍有一段距離，但以金科股份的經營情況和地產股在二級市場的熱度來說，其面臨的退市風險一點也不小。

截至5月5日，金科股份總市值約77億，較歷史最高點下滑86%，接近“腳踝斬”。

與曾經的輝煌相比，如今債務纏身的金科股份，其股票對戰投而言是不具有吸引力的。此外，*ST藍光的例子在前，有退市風險的金科想引入戰投更是難上加難。

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