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出品｜公司研究室地產組

文｜大同

3月15日，廣州國企越秀地產公布2022年全年業績，成為首家公布年報的上市內房企業。在行業出清之際，長期以保守著稱的越秀地產一反常態，投資端加大拿地力度，銷售端也是頭部房企中少有保持增長的公司。

然而，在越秀地產披露年報前，公司卻被質疑銷售數據造假。根據第三方機構數據，越秀地產權益銷售比約90%，遠高于過往60%左右的拿地比例。越秀地產逆勢“狂飆”，究竟是注水虛胖，還是厚積薄發？

01、2022年銷售額逆勢增長

越秀地產作為首家公布2022年業績的上市房企，是有一定底氣的。

2022年，全國房地產市場整體規模大幅下滑，全年商品房銷售額和銷售面積分別同比下降26.7%和24.3%，房地產投資額同比下降10.0%。

在行業大盤和大多數房企銷售下滑的情況下，越秀地產卻實現了逆勢增長。2022年，越秀地產合同銷售額1250.3億，同比增長8.6%，完成全年銷售目標1235億的101.2%。

市場布局方面，越秀地產以大灣區為根本，重點擴展華東、華中、北方和西部地區。2022年，大灣區銷售額596.8億，占比47.7%，其中大本營廣州的銷售額為531.9億，占比42.5%。

大本營之外，2022年，華東地區銷售額429.5億，同比增長65.7%，占比約34.4%；華中地區銷售額140.4億，同比增長38.1%；北方地區貢獻58.1億，同比增長24.7%；西部地區為25.5億，同比下降15.6%，成為唯一下滑的大區。

從主要城市的銷售均價來看，深圳的均價由2021年的9.54萬元/平降至9.29萬元/平，武漢由2.05萬元/平降至1.96萬元/平。同時，廣州、合肥、北京、杭州的均價都有明顯提升。

2023年2月，地產銷售有所回暖，市場上便有了喊“小陽春”的聲音。然而，多位從業者認為，這一波小陽春屬于“補足型”，主要受積壓的需求釋放、房貸利率下調、以及合理的價格等多重因素影響。這波“小陽春”能持續多久還需觀望。總的來說，2023年的房地產市場環境仍難言樂觀。

在越秀地產業績會上，董事長林昭遠表示，“在設立2023年銷售目標時確實也有點糾結，因為去年完成目標已經很累了，今年擔心給自己定的目標太高，最后結合今年市場有所回暖的趨勢，定下了6%的增長目標。”按此推算，越秀2023年銷售目標約為1325億。

02、財報公布前的“銷售額注水”風波

在發布年報前，越秀地產剛經歷了“銷售額注水”風波。

3月6日，越秀地產公告稱，2月份公司實現合同銷售額為137.12億，同比上升約385.6%；實現合同銷售面積約為40.49萬平方米，同比上升約24.3%。截至2023年2月末，越秀地產累計合同銷售額約225.96億，同比上升約187.3%；累計合同銷售面積約64.14萬平方米，同比上升約104.9%。

在2月銷售數據公布后，雪球上的網友便質疑越秀地產1-2月份的全口徑銷售額增速遠大于銷售面積增速。

2023年1月，越秀地產銷售均價37564元/平米，同比上漲45.64%。在當下的市場環境中，銷售均價上漲四成頗令人感到懷疑。

根據克而瑞等第三方行業機構發布的數據，2023年前兩個月，越秀地產全口徑金額224億，權益銷售額211.3億，權益銷售額占比高達94.3%。

無獨有偶，中指研究院發布的廣州地區榜單顯示，2023年前兩個月，越秀地產全口徑銷售額為117億，權益銷售額72億，權益銷售比約60%。全國榜方面，越秀地產前兩個月全口徑銷售額227億，權益銷售額214億。

這意味著，2023年頭兩個月，越秀地產在廣州以外的地區，以110億的全口徑銷售額，創造了142億的權益銷售額，權益銷售比超100%。

按照常識來判斷，廣州是越秀具有資源優勢的區域，在廣州越秀足夠以較高的權益占比進行地產開發，在廣州以外區域，做為闖入者與當地優勢房企合作開發，或許是更好的選擇。

面對投資者的質疑，幾家行業機構表示：數據是開發商提供的。越秀地產則聲明稱，“我司從未向第三方行業機構提供過權益銷售金額數據，上市公司嚴格按要求對外披露新增土地權益占比。”

上市公司公告披露的數據可信度相對較高，不過，越秀地產是否給第三方機構提供過數據，這點就需要投資者自行判斷。倘若未提供過數據，克而瑞和中指研究院對越秀地產的銷售額判斷為何與實際數據如此相近？

03、3年300億北方區域或“狂飆”

在業績會上，林昭遠透露，2023年越秀土地新增規模會在400億元左右，和去年規模大致相同。對于重點投資城市，林昭遠表示，“北京會是我們要重點發展的城市，其它北方的城市像青島、濟南這些也會考慮拿地。”

對于北方市場的期待，林昭遠稱，“我們今年北方招來了郭偉智（原金地商置華中區域總經理）和董毅（旭輝原華北區域集團總裁），人才建設走在前面，馬上就會開花結果。”

提到董毅，不可避免要提到一個月前結束的北京土拍，這被視為董毅加入越秀后的首次亮相。在2023年北京首輪土拍中，拍賣的6宗地塊里越秀以59.11億競得石景山、回龍觀兩宗地塊。

以石景山蘋果園為例，這塊地吸引了越秀、建發、國貿、招商、首開、中海6家房企報名。其中，中海作為深耕石景山區域多年的拿地大戶，對這宗地勢在必得。

不過，據說競拍到了最后階段，中海每次報價都要電話請示領導，而越秀則十分果斷，舉牌毫不手軟，就是要把這塊地吃到嘴里。最終，石景山這塊地被越秀以25.99億+1.5萬平方米現房銷售面積競得。

在土拍結束后，董毅對媒體表示，“明年是現房銷售，他很有信心銷售金額過百億。”此前曾有媒體報道，越秀北方區域內部定下了2025年要實現300億的銷售目標。

越秀在北京2023年首批供地中拔得頭籌，對外界釋放出對北京乃至整個華北市場的強烈野心。3年300億，越秀北方區域或許將要上演現實版“狂飆”。

不過，越秀作為北京的“外來和尚”，現房銷售比例較高，對越秀的操盤能力是一大考驗，對期房的銷售回款速度也有更高的要求。

在行業出清之際，越秀地產能得以實現逆勢增長，成為規模僅次于建發房產的地方國企，主要是憑借國企的融資優勢。2022年，越秀地產取得新融資599億，其中境內融資524億，境外融資75億。

過去一向保守慣了的越秀，胃口突然變大，這種轉變對越秀也是一種挑戰。近期鬧出的“銷售額注水”風波，究竟是越秀的“面子工程”，還是第三方機構統計有誤，恐怕一時難以看清。