出品|公司研究室地產組

文|曲奇

你圖他高息，他圖你本金。

3月25日，鴻坤金服突然被曝出30億理財無法兌付，涉及上千位投資者。據悉，鴻坤金服是鴻坤資產旗下的社區金融產品，以業主為客戶群募集資金用于支持鴻坤集團業務開發。

鴻坤金服違約將鴻坤集團的危機暴露了出來，而在2021年末，鴻坤集團旗下的鴻坤地產就已經對債務進行展期，當時鴻坤系的現金流就已經很緊張了。

目前，鴻坤系的危機不僅在于理財端和債務端，由于資金緊張，鴻坤地產在天津的項目鴻坤花語已停工多時，有業主反映該項目或有延期交付的風險。如今，保交付是地產行業的重中之重，鴻坤集團面對的問題十分棘手。

01毫無誠意的兌付方案

鴻坤金服理財暴雷引起了不小的關注，據媒體報道，鴻坤金服所涉及的理財額在30億元左右。

3月31日，鴻坤集團對此事做了公開回應。鴻坤集團表示，受當前房地產行業形勢及疫情的影響，公司根據自身實際經營情況，決定主動停止相關投資業務，良性退出。鴻坤集團稱，本次主動關停兌付是為了及時控制風險，保障投資人的權益。

目前，鴻坤金服已經停止運營，APP和官網已下架全部理財產品。鴻坤集團的兌付方案分兩種：一種是現金兌付；另一種是實物資產兌付。但根據《財經天下》披露的兌付方案細節，鴻坤集團卻沒有表現出絲毫的誠意。

現金兌付方案根據投資額分檔兌付：

10萬元及以下投資者可直接在鴻坤金服APP進行線上簽約，10個工作日內全額兌付；

10萬元以上至20萬元（含）的投資者，在現場簽約后3年內完成兌付；

20萬元以上的投資者在4年內可完成兌付。

這是一份非常照顧小額投資者的兌付方案，但對鴻坤金服的投資者而言卻充滿了“偽善”。網上流傳的一張圖片顯示，鴻坤金服的資產中，百萬以上客戶的金額占63.3%，10萬到100萬金額占36.3%，10萬以下客戶金額僅占0.4%。

綜合目前的信息判斷，鴻坤金服的方案僅保障了極少數投資者的本息，絕大部分投資者要等上3-4年才能拿回本息，而在等待的時間中可能會發生很多意外狀況，最終拿回本息的時間還要更長。

鴻坤集團董事趙偉豪表示：“此次兌付的原則是本息全兌，公開透明。本著對投資人負責、對社會負責的原則，鴻坤絕不逃避、不推卸、不躺平。”在公開違約后，鴻坤集團以極小的代價維護了企業形象，但對上千名投資者來說卻損失了實實在在的積蓄。

02違約苗頭早已出現

鴻坤集團于2002年在北京成立，集團業務可分為鴻坤資本、鴻坤產業、鴻坤文旅和鴻坤地產四大業務板塊，業務涉及金融投資、地產開發、旅游等領域。

實際上，在這次鴻坤金服爆雷前，鴻坤系的違約苗頭便已出現。2021年12月，鴻坤地產就“19鴻坤01”債券與債權人達成展期協議。

19鴻坤01債于2019年11月19日在上交所上市，計息日期是2019年11月22日。按照回售協議，投資者有權選擇在第2個和第3個年度付息日將持有的本期債券全部或部分按面值回售給發行人。2021年11月22日和2022年11月22日也就是該債券的回售支付日。

然而，2021年11月末，聯合資信突然將鴻坤地產及18鴻坤01、18鴻坤03和19鴻坤01的信用等級下調至AA-，預示著鴻坤地產的財務和經營狀況出了問題。

接著，2021年12月22日，鴻坤地產公告稱，已與19鴻坤01債權人達成展期協議，將于2021年12月22日，回售登記部分本金的20%及應付利息，于2022年11月22日，回售剩余80%的本金及利息。

簡單來說，鴻坤地產應該在2021年12月準備好回售債券的資金，但由于資金鏈緊張無法全額回售，便選擇了展期操作。

從鴻坤地產的資產負債表也可以看出一些端倪，2021年6月末，鴻坤地產的貨幣資金為30.40億，而公司短期有息負債合計為35.99億。在“三道紅線”中，現金短債比是最容易達標的，但鴻坤地產卻連現金短債比都不符合要求，說明鴻坤地產已經是一家較為危險的公司了。

03天津項目或有延期交付風險

如今，債務違約的地產商是越來越多，這便會導致出現爛尾樓的風險。而住房是民生之要，住房交付也是消費者最為關切的問題，更是政策關注的焦點。2022年，保竣工、保交付是地產行業的重中之重。然而，鴻坤地產的部分項目已經出現了停工，并有延期交付的跡象。

鴻坤集團高管賀光明曾表示，“2022年的交付工作比往年要壓力大很多，不僅有來自大環境和業主的壓力，還有還有來自內部的壓力。”據消費日報網報道，2021年，鴻坤集團實現交付面積151.57萬平方米，共計交付10523戶，涉及到北京、天津、懷來、宜昌、香河、涿州等10多個項目。鴻坤集團2022年預計的交付面積將高于上一年，也就是高于150萬方。

近期，多個天津薊州區鴻坤花語業主在平臺投訴稱，該項目從2021年9月份開始一直停工，距離交房只有6個月時間，但還有大面積施工未完成，已有延期風險。薊州區的相關部門回復，項目方表示因資金問題暫時不能復工。

根據備案信息，鴻坤華語的開發商是北京鴻坤偉業房地產開發有限公司，鴻坤集團的實際控制人趙偉豪擔任公司董事。根據天眼查，2022年3月4日，趙偉豪控制的北京合潤資產管理有限公司被司法凍結2970萬元。

從鴻坤地產債務展期、鴻坤金服理財不能兌付，以及趙偉豪的公司被司法凍結等種種跡象來看，鴻坤系公司的風險都比較高。目前，保兌付、保交付是鴻坤系和趙偉豪需要盡全力解決的問題。